Acheter sa première résidence : des stratégies d’accumulation
Judith et Nicolas sont tous les deux médecins résidents et commenceront leur pratique dans un an. En couple, ils rêvent déjà d’acheter leur première maison. Ils ont entendu parler du Régime d’accession à la propriété (RAP) et du CELIAPP (compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété). Mais est-ce pour eux ? Comment ça fonctionne ? Quels avantages offre ce programme ?
Qu’est-ce que le RAP ?
L’acquisition d’une première propriété, un rêve accessible ? C’est l’objectif du RAP : vous aider à financer l’achat ou la construction de votre première habitation. Son mécanisme ? Depuis 2024, le programme du Canada permet de retirer jusqu’à 60 000 $ (au lieu des 35 000 $ précédemment) des Régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) afin d’acheter ou de construire la résidence principale. Puisque Judith et Nicolas sont en couple, leur retrait combiné pourrait représenter un total de 120 000 $. Déjà un bon capital de départ, et ce, sans être imposés sur le retrait ! À noter : les cotisations au REER doivent avoir eu lieu au moins 90 jours avant le retrait pour servir au RAP.
Qui peut RAPer ?
Pour bénéficier du RAP, vous devez être résident canadien. C’est la première fois que vous achetez un logement. Cette habitation sera votre lieu principal de résidence au courant de l’année qui suit l’acquisition. Les critères d’admissibilité sont valables pour chacun des conjoints. Il reste qu’il est possible de bénéficier du RAP si vous ou votre conjoint étiez propriétaire dans le passé à certaines conditions.
COMMENT CELA FONCTIONNE ?
Supposons qu’une fois en pratique, Judith et Nicolas disposent de droits de cotisation REER suffisants pour placer 60 000 $ chacun dans leur REER. Puisque le taux d’imposition marginal des deux conjoints s’élève à 50 % environ, cette cotisation donnera droit à un remboursement d’impôt de 30 000 $ pour chacun. Ensuite, grâce au RAP, Judith peut retirer ses 60 000 $ sans payer d’impôt sur le retrait. Si on y ajoute le montant de 30 000 $ reçu à titre de retour d’impôt, elle disposera d’une mise de fonds de 90 000 $ (60 000 $ + 30 000 $ = 90 000 $). Puisque Nicolas en fera autant, le couple bénéficiera de la somme totale à 180 000 $ pour acquérir la propriété (avec un investissement initial de 120 000 $ pour les deux). Juste à elle seule, la stratégie RAP aura donc généré 60 000 $ d’économie d’impôt pour le couple (2 x 30 000 $). Les conjoints auront toutefois à rembourser le montant du RAP (60 000 $ chacun) sur une période maximale de 15 ans. Si le couple effectue leur premier retrait au plus tard le 31 décembre 2025, il bénéficieront d’une période de grâce de cinq ans avant de devoir commencer les remboursements.
ASTUCE POUR TIRER LE MAXIMUM DU REER ET DU RAP
Judith et Nicolas sont enthousiastes à l’idée de recourir à la stratégie RAP pour garnir leur mise de fonds. Toutefois, deux éléments les empêchent de s’y prendre tout de suite :
- ni l’un ni l’autre n’ont pas encore suffisamment de droits REER pour cotiser 60 000 $;
- étant encore résidents en médecine, leur taux d’imposition marginal n’est pas à 50 %, contrairement à notre exemple. Ils ne peuvent donc pas compter sur un retour d’impôt aussi généreux. Que faire alors?
Notre conseiller répond. Puisque Judith et Nicolas touchent déjà un salaire à titre de médecins résidents, ils doivent disposer de droits REER. Ils peuvent donc commencer à cotiser petit à petit dans leur régime pour gagner du temps et laisser leur épargne fructifier plus longtemps.
Autre élément fondamental : le taux d’imposition. Puisque les deux conjoints s’attendent à une forte augmentation de leurs revenus dès le début de leur pratique médicale, l’astuce consiste à cotiser maintenant, mais à ne pas réclamer leurs déductions REER tant que leur taux d’imposition n’est pas au maximum. Ils ont, par conséquent, tout intérêt à reporter leurs déductions à l’année où leur taux d’imposition grimpera (quand ils seront médecins en pratique) afin de profiter d’un retour d’impôt plus important. Ils peuvent donc déjà installer une bonne discipline d’épargne et réclamer leur retour d’impôt avant d’acheter leur propriété.
CELIAPP: OPTION QUI GAGNE EN POPULARITÉ
Les aspirants acheteurs peuvent également opter pour le CELIAPP afin d’épargner en vue de l’acquisition d’une première propriété. Réunissant des caractéristiques du CELI et du REER, le CELIAPP a de nombreux avantages:
- Cotisation annuelle de 8 000 $ déductible d’impôt (jusqu’à 40 000 $ à vie)
- Revenus de placement (gains en capital et intérêts) non imposables
- Retrait non imposable (pour l’achat de la propriété). Notez que le montant retiré égale le solde accumulé au CELIAPP et peut, dans certains cas, dépasser le total des cotisations (si l’investissement a généré du revenu)
- Aucune obligation de rembourser les sommes retirées (contrairement au RAP)
Point important : les conjoints pourront même combiner les deux régimes (CELIAPP et le RAP) pour l’achat d’une même propriété. Cela veut dire, par exemple, qu’il sera possible de faire l’acquisition d’une propriété admissible, et de retirer jusqu’à 60 000 $ dans le cadre d’un RAP et 40 000 $ (ou plus) de son CELIAPP. Cela pourrait représenter une mise de fonds de plus de 100 000 $ pour une personne, et de plus de 200 000 $ pour un couple.
Une option intéressante pour Judith et Nicolas, si ces derniers ne sont pas pressés et peuvent patienter quelques années pour tirer le maximum du régime.
EN SAVOIR PLUS
Pour profiter pleinement du RAP ou pour apprendre plus sur les alternatives (incluant le CELIAPP), venez consulter nos experts qui sauront vous conseiller sur la meilleure stratégie pour « RAPer » – sans risquer de « déraper ».
