Séparation de couple : vendre votre résidence en suivant les règles de l’art

Une séparation peut être douloureuse sur le plan émotionnel, mais elle soulève souvent des questions épineuses sur le plan financier. Comment racheter les parts d’une résidence que vous détenez avec votre ex-conjoint? Que faire si vous avez payé les rénovations majeures d’une maison dont vous n’êtes pas propriétaire? Me Ronald Miglierina, notaire, fiscaliste et planificateur financier, aborde les questions soulevées par le partage des biens immobiliers lors d’une séparation. Ses recommandations vous feront certainement réfléchir!

Le partage de la valeur de la résidence principale et le patrimoine familial

Les conjoints de faits et époux n’ont pas les mêmes droits, notamment en ce qui concerne le partage des propriétés d’habitation. « En droit matrimonial, au moment d’un divorce, une dette se crée entre les ex-époux », souligne Me Miglierina. C’est donc la valeur de la maison qui est partagée et non la maison en tant que telle.

« Dans le cas des conjoints mariés, si les deux ex-époux sont propriétaires moitié-moitié d’une maison achetée pendant le mariage, il n’y a généralement aucun partage de la valeur de la maison. Si une seule personne est propriétaire de la maison, elle devra la moitié de la valeur à son ex-époux, une fois l’hypothèque soustraite », explique Me Miglierina.

Quant aux conjoints de fait, leur situation est beaucoup plus simple. Ils ne bénéficient d’aucune protection, en aucun cas. C’est le droit de propriété qui détermine quelle part revient à qui. Si les mises de fonds et les paiements ont été faits moitié-moitié, les ex-conjoints partagent le produit de la vente à parts égales. Sinon, le partage du produit de la vente risque de se compliquer.

Les exemptions fiscales

Vous n’avez pas à payer d’impôt sur le gain réalisé à la vente d’une propriété d’habitation, mais vous pourriez devoir choisir entre votre maison et votre chalet. « Cette exemption s’applique pour une propriété par unité familiale à la fois. Depuis 2016, il est obligatoire de déclarer toute vente, même si, au final, vous ne payez pas d’impôt sur votre gain », explique Me Miglierina.

Si vous vendez votre maison détenue avec votre conjoint à une tierce partie lors de la séparation, chacun peut bénéficier de sa part d’exemption pour résidence principale. Mais attention, il faut éviter qu’un ex-conjoint réclame l’exemption sur, par exemple, son chalet, vous empêchant de la demander pour la maison! Par conséquent, la façon d’utiliser cette exemption par les deux ex-conjoints pourra être convenue dans une entente de séparation.

Une autre exemption mérite d’être connue. Si l’un de vous souhaite racheter la part de l’autre et continuer à habiter la maison familiale, il n’aura pas à payer de droits de mutation (taxe de bienvenue) à condition notamment que ce soit fait dans les 12 mois suivant la séparation.

Les règles d’attribution

Au fil des ans, votre couple a peut-être décidé d’investir dans l’immobilier en achetant un immeuble locatif. En cas de séparation, celui-ci ne fait pas partie du patrimoine familial, mais pourrait faire partie de la société d’acquêts, s’il s’agit de votre régime matrimonial.

Peu importe que vous soyez mariés ou conjoints de fait, Me Miglierina vous recommande d’analyser les règles d’attribution fiscale. Celles-ci auront une incidence sur l’imposition à prévoir sur les revenus tirés de loyers. Elles vous empêchent de les attribuer au conjoint qui gagne le moins d’argent (et donc de diminuer votre impôt). Cependant, elles cessent généralement de s’appliquer lors d’une séparation.

Les gains en capital

Si vous vendez votre propriété d’habitation ou votre immeuble locatif, vous devez déclarer le gain en capital réalisé lors de la transaction. De façon générale, 50 % du profit est imposable. Ce gain en capital est calculé en soustrayant le coût d’achat du prix de vente. De plus, dans le cas d’un immeuble locatif, les dépenses d’amortissement fiscal des années antérieures constitueront un revenu pleinement imposable.

« Le coût d’achat ne désigne pas seulement le prix payé au vendeur, il inclut aussi les droits de mutation, certains frais de notaire, les rénovations majeures qui augmentent la valeur de la propriété (comme l’ajout d’un étage), etc. », dit Me Miglierina. « Tout cela réduit le gain imposable. » Il conseille à tous de conserver des preuves de ce qu’ils dépensent pour un bien immobilier.

Le partage des biens immobiliers lors d’une séparation est un sujet très complexe et fait intervenir le droit matrimonial aussi bien que le droit de propriété. Notre équipe est toujours là pour répondre à vos questions concernant l’immobilier et planifier votre avenir financier.