Acheter, louer et vendre un chalet : ce qu’il faut savoir

Les chalets ont le vent dans les voiles, signe d’une économie prospère. Dans des régions comme Charlevoix, Mont-Saint-Anne et Mont-Tremblant, le marché des résidences secondaires atteint même des sommets, notamment grâce aux investissements annoncés récemment visant à moderniser et à développer les infrastructures.

Avant de vous lancer, voici quelques éléments importants à considérer.

Achat : dépenses à prévoir

Qui dit résidence secondaire, dit dépenses en double. Outre la prime d’assurance SCHL dans le cas d’une mise de fonds inférieure à 20 %, attendez-vous à débourser pour les taxes municipale et scolaire, l’hypothèque, le chauffage, l’électricité, l’entretien, le déneigement et les assurances, ainsi que pour tous les frais relatifs à l’achat de la maison. Ces derniers comprennent l’inspection, les frais de transaction, les honoraires du notaire et la taxe de bienvenue.

Vos déplacements au chalet entraîneront aussi des dépenses, tout comme les rénovations entreprises au fil des ans.

Vérification d’usage

Avant d’acheter un chalet, il est fortement conseillé de procéder à une inspection du bâtiment pour s’assurer qu’il n’y a pas de problèmes majeurs. Une inspection du terrain permettra aussi de vérifier qu’il ne se trouve pas dans une zone à risque de glissement ou d’inondation, et que l’eau ne s’écoule pas vers les fondations si la propriété se situe en pente. Portez une attention particulière à l’état des installations sanitaires et à la qualité de l’eau. Veillez également aux servitudes et aux droits acquis pour être sûr, par exemple, que vous avez bien accès au lac.

Enfin, une promesse d’achat détaillée, mentionnant notamment les biens compris dans la vente, pourrait vous servir en cas de litige après l’achat.

Location

Mettre son chalet en location pour couvrir les différents frais peut constituer une excellente stratégie d’investissement.

La localisation reste le premier facteur à prendre en compte pour fixer le prix de la nuitée. Les chalets situés au bord d’un lac et au pied des pistes de ski demeurent très recherchés.

Le tarif doit également refléter les différents coûts que vous consacrerez à cette activité, notamment si vous faites appel à une agence pour en faire la gestion.

Il est important de noter qu’avant de procéder au changement d’usage de la propriété, il faut prendre en considération tous les aspects fiscaux qui peuvent en découler, car le fait de passer de l’usage personnel à l’usage locatif ou vice versa pourrait être considéré comme une vente à soi-même, ce qui peut déclencher l’imposition du gain en capital. Il est recommandé également de se renseigner sur les notions d’amortissement fiscal et de récupération d’amortissement afin de ne pas être pris de court par l’application de ces concepts fiscaux.

Frais déductibles

Puisque les revenus générés par le chalet sont imposables, les dépenses engagées deviennent elles aussi déductibles. Elles doivent cependant rester proportionnelles à la durée de location.

Vous pourrez alors déduire les frais d’agence, les impôts fonciers, l’assurance, les intérêts sur l’hypothèque, le chauffage, l’électricité, l’entretien courant, les réparations et les éventuels coûts consacrés à la publicité.

Si les dépenses excèdent les revenus, la perte locative vous permettra de réduire l’impôt, à condition d’être capable de démontrer que le chalet demeurait disponible pour la location et que des efforts raisonnables ont été entrepris pour le louer.

Formalités à respecter

Il faut montrer patte blanche quand on veut proposer une location à court terme, soit moins de 31 jours.

Vous devrez acquitter 250 $ chaque année afin d’obtenir une attestation de classification, renouvelable tous les deux ans, de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ), qui fera à son tour une demande de conformité auprès de la municipalité concernée. Certaines n’autorisent pas la location sur leur territoire.

La taxe d’hébergement facturée aux clients, entre 2 $ et 3 $ par nuitée, doit être reversée à Revenu Québec. Il en va de même pour la TPS et la TVQ si vos revenus locatifs bruts dépassent 30 000 $ par année.

Aussi, il est obligatoire de prévenir votre assureur du caractère locatif de votre propriété, et ce même si cette déclaration augmente drastiquement vos primes, à défaut de quoi celui-ci peut refuser de vous couvrir en cas de sinistre. La souscription d’une assurance responsabilité est aussi exigée.

Enfin, n’oubliez pas qu’il est important de signer le bail de location avec vos locataires même pour une courte durée. Cette formalité permet aux deux parties de mettre au clair leurs responsabilités, droits et obligations respectifs.

Vente et gain en capital

La vente et le changement de vocation d’un chalet en vue de le louer peuvent avoir un impact fiscal important sur le gain en capital, dont la moitié seulement est un revenu imposable. Les frais engagés auprès d’un courtier immobilier sont toutefois déductibles du gain en capital.

Le gain en capital issu de la vente d’une résidence principale n’étant pas imposable, il pourrait s’avérer judicieux de désigner comme telle la propriété qui prend le plus de valeur au fil des ans. Considérée comme une « propriété d’habitation à usage personnel », la notion de résidence principale ne se limite pas à la maison où vous résidez habituellement et peut inclure, entre autres, votre chalet.

Toutefois, une résidence offerte en location pourrait ne pas se qualifier à cette exemption fiscale. Sa vente déclencherait alors l’impôt sur le gain en capital.

Conclusion

Si vous possédez une résidence secondaire ou songez à l’acquérir pour un usage personnel ou la location, il est important de considérer tous les aspects de la démarche. Cette dernière peut être profitable ou s’avérer une source de stress et de pertes financières. N’hésitez pas à consulter un professionnel afin de prendre une décision éclairée en tenant compte de votre statut matrimonial et d’autres enjeux juridiques.