L’hypothèque émotive

Vous pensiez qu’arriver à la retraite avec une maison payée vous assurerait le confort. Surprise : vous n’avez pas assez de liquidités pour maintenir votre niveau de vie. L’hypothèque inversée, qui ne requiert aucun paiement tant que vous habitez votre propriété, serait-elle votre planche de salut ?

 

Vous habitez toujours la maison où vos enfants sont nés. Ils sont partis il y a longtemps, bien sûr, mais vous entendez toujours leurs rires au détour de l’escalier. Que voulez-vous, vous êtes un nostalgique et votre maison grouille de souvenirs. Jamais vous ne la quitteriez. Toutefois, une réalité vous rattrape : vous avez mal planifié votre retraite !

Aujourd’hui, vous ne travaillez plus. Votre revenu est fixe. Les coûts liés à l’entretien de votre maison et ceux, croissants, de l’énergie s’ajoutent à la facture du coût de la vie, qui ne cesse d’augmenter. Les liquidités vous manquent de plus en plus et cela affecte votre qualité de vie.

Au fil des décennies, votre maison a régulièrement pris de la valeur. Cette augmentation a un effet pervers : elle a contribué à faire progresser votre compte de taxes foncières, ce qui accentue votre problème de liquidités.

Votre retraite est devenue un véritable casse-tête financier. Vous vous réveillez en sueur la nuit pour réaliser que le gros de votre épargne est emprisonné dans votre domicile. Mais vous ne pouvez toujours pas vous résoudre à le quitter, n’est-ce pas ? Que faire ?

Une panacée, vraiment ?

Pour certaines personnes, la solution, c’est l’hypothèque inversée. Ce produit financier permet à un propriétaire d’utiliser une partie de la valeur de sa maison pour emprunter une somme d’argent, sans qu’il ait à rembourser le capital ou les intérêts tant qu’il habite la propriété.

L’hypothèque inversée constitue ainsi le moyen, pour le retraité qui peine à faire face au coût de la vie, d’atteindre deux objectifs : augmenter ses liquidités pour financer ses activités et continuer d’habiter la maison qu’il aime tant.

Plusieurs vous diront que l’hypothèque inversée est un produit financier qui répond d’abord à des considérations d’ordre émotif. La personne qui détient un actif immobilier et qui ne ressent pas le désir irrépressible d’habiter son immeuble n’aura que peu d’intérêt pour cette forme d’hypothèque. Dans de telles conditions, vendre l’immeuble pour accéder aux liquidités sera probablement une option plus attrayante et moins chère.

Mais l’humain est ce qu’il est. Selon une étude réalisée par Banque HomEquity, le principal fournisseur d’hypothèques inversées au Canada, 60 % des Canadiens considèrent le fait de garder leur maison comme un élément critique de leur qualité de vie à la retraite.

Or, de plus en plus de gens arrivent à la retraite avec des revenus insuffisants. Près de 30 % des Canadiens initient leur retraite avec moins de 50 000 $ épargnés ! Cette situation stimule la demande pour les hypothèques inversées. En 2014, ce type de prêt a même augmenté de 24 %, selon Banque HomEquity. Un volume record de 319 M$ de prêts inversés a été contracté.

Ceci dit, soyons clairs, l’hypothèque inversée est un produit qui demeure relativement marginal. Selon Statistique Canada, la valeur des prêts hypothécaires contractés au quatrième trimestre de 2015 se chiffrait à 1 262 G$. Cependant, même si elle est une goutte d’eau dans la mer, l’hypothèque inversée sert une niche bien particulière du marché. Si vous êtes de ceux qui pourraient se laisser tenter par ce type d’emprunt, vous devez savoir ce qui suit.

Les avantages

Obtenir une hypothèque inversée est relativement facile. Le prêteur ne pose aucune question concernant vos revenus, votre état de santé ou la qualité de votre crédit. Votre âge (vous devez avoir 55 ans et plus pour être admissible), la valeur nette de votre maison (la différence entre sa valeur marchande et le solde de votre hypothèque) et son emplacement sont les données qui servent à établir ce prêt – d’un minimum de 20 000 $ jusqu’à concurrence de 750 000 $. Au Québec, l’hypothèque inversée moyenne se chiffre à environ 100 000 $.

Elle offre une avenue aux gens qui, par exemple, parce qu’ils n’ont pas un revenu suffisant, ne réussiraient pas à obtenir une autre forme de prêt dans une banque.

Tant que vous habitez cette maison, le prêteur n’exige pas le remboursement du capital ni le paiement d’intérêts. L’intérêt est calculé à partir de votre solde hypothécaire et vient gonfler ce dernier. Ainsi, plus le temps passe, plus votre solde hypothécaire augmente, d’où l’expression « hypothèque inversée ».

Le solde de votre hypothèque pourra même dépasser la valeur marchande de votre maison avec le temps. Dans ce cas, c’est le prêteur qui a assumé le risque du dépassement, ainsi que vos héritiers, qui risquent de ne rien toucher à la vente de votre maison.

Au moment de la vente de la maison ou du décès du propriétaire, la banque pourrait réclamer le remboursement du prêt. Dans la plupart des cas, puisqu’une hypothèque inversée couvre un maximum de 55 % de la valeur de la maison et que sa valeur augmente normalement avec le temps, le vendeur de la maison ou les héritiers n’ont pas à débourser quoi que ce soit.

En fait, rien n’oblige le propriétaire à rembourser son prêt. Il peut laisser courir ce prêt aussi longtemps qu’il veut sans payer le moindre intérêt. Ce n’est que lorsqu’il n’est plus propriétaire de la maison que le prêt est rappelé, c’est-à-dire lorsqu’il vend l’immeuble ou qu’il décède.

Les risques et inconvénients

Malgré ses caractéristiques particulières, l’hypothèque inversée est un prêt. Cela peut être une source de stress, spécialement quand on n’a pas la capacité d’indexer son revenu année après année. Ce facteur psychologique doit être pris en compte lorsqu’on évalue l’incidence qu’aura une hypothèque inversée sur la qualité de vie d’une personne.

Et puis, ce prêt n’est pas gratuit. Ce type de financement représente un taux d’intérêt environ 2 % à
3 % plus élevé que celui d’une hypothèque traditionnelle. En outre, il y a peu de concurrence dans ce domaine, et des frais de toutes sortes vous attendent : frais d’évaluation et de recherche de titres de propriété, administration, quittance, avis juridique, etc. Il n’est pas possible de négocier le taux d’intérêt qui s’appliquera : le taux appliqué sera le taux affiché. Finalement, des frais peuvent s’appliquer en cas de remboursement hâtif du solde de l’hypothèque. Tout cela fait en sorte qu’une hypothèque inversée est un produit relativement cher. En moyenne, sa mise en place coûte environ 2000 $.

Il faut aussi savoir que le pari du prêteur est lié à l’évolution possible de la valeur de votre propriété et à l’évaluation du temps où vous en serez propriétaire et que vous l’occuperez. Ainsi, si vous êtes une femme, le prêteur sera prêt à débourser une somme de moindre importance, puisque votre espérance de vie est plus grande que celle d’un homme. Même principe pour un couple propriétaire. L’un des conjoints pouvant très bien survivre à l’autre en occupant plus longtemps la maison, le prêteur révisera à la baisse le montant du prêt qu’il sera enclin à accorder.

L’hypothèque inversée ne fait pas l’unanimité. En réalité, il s’agit d’un produit qui répond essentiellement à un besoin dont la source est une planification défaillante de la retraite. Lorsque le mal est fait, elle représente une solution de rattrapage coûteuse.

D’autres pistes à explorer

Pour obtenir l’argent dont vous avez besoin pour maintenir vos activités, il y a d’autres avenues à envisager.

• Obtenir une marge de crédit avec garantie hypothécaire. Une institution financière vous consent une marge de crédit pour laquelle vous mettez votre propriété en garantie. Contrairement à l’hypothèque inversée, vous devez rembourser les intérêts chaque mois. Le taux d’intérêt est généralement inférieur aux autres formes de prêt à la consommation. Lorsque les taux d’intérêt sont bas, comme à l’heure actuelle, l’emprunt se révèle moins coûteux sur une longue période.
• Souscrire une nouvelle hypothèque. Vous obtenez un prêt garanti par votre propriété. Vous devez rembourser capital et intérêts à intervalles réguliers. Étant donné les bas taux en vigueur présentement, cet emprunt coûterait moins cher que l’hypothèque inversée.
• Contracter un prêt personnel. Là encore, vous auriez des paiements à effectuer chaque mois. De plus, les taux d’intérêt pour ce type de prêt sont relativement élevés. Cette avenue est probablement la moins avantageuse.

Tous ces emprunts vous obligent à faire des déboursés réguliers. Évidemment, vos liquidités s’en trouveront réduites. N’oubliez pas qu’il reste également une dernière avenue :

• Vendre la propriété. Bien que l’idée vous donne de l’urticaire, cette solution a bien des chances d’être plus profitable financièrement. L’argent dégagé vous appartiendrait en propre ; aucun intérêt à payer sur un prêt. Vous pourriez même en tirer un certain rendement en l’investissant. Vos souvenirs ne s’éteindront pas avec la vente de votre maison.

De nos jours, les gens vivent plus vieux et restent plus actifs qu’auparavant. Financer la retraite est bien plus difficile qu’il ne l’a été pour les générations précédentes. Un conseil : si vous ne voulez pas un jour être confronté au dilemme de l’hypothèque inversée, faites le ménage de vos finances et évaluez vos options dès maintenant !