L’incitatif à l’achat d’une première propriété

Dans notre Bulletin de mars 2019, nous vous avions parlé de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP). Annoncé par le gouvernement fédéral dans son budget de mars dernier, ce programme vise à faciliter l’accès à la propriété aux premiers acheteurs. Nous vous présentons ici les détails dévoilés récemment.

Qu’est que l’IAPP ?

Il s’agit d’un prêt hypothécaire de deuxième rang, consenti par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dont l’administration est confiée à First Canadian Title (FCT). Ce prêt constitue une deuxième source de financement après le prêt hypothécaire de premier rang accordé par une institution financière.

L’IAPP aura généralement pour effet de réduire les versements hypothécaires mensuels de l’emprunteur.

Durée de programme

Les demandes pour obtenir l’IAPP sont acceptées depuis le 2 septembre dernier, mais ce financement ne pourra être consenti qu’à l’égard des propriétés acquises à compter du 1er novembre 2019 et au plus tard le 31 mars 2024.

Montant de l’IAPP

Le montant du financement est déterminé en fonction du type de la propriété :

• Propriété neuve : 5 % ou 10 % (pourcentage au choix de l’emprunteur) de la valeur d’emprunt de la propriété (VEP)
• Propriété existante : 5 % de la VEP
• Maison mobile ou usinée (neuve ou existante) : 5 % de la VEP

La VEP est le moindre de son prix d’achat ou de sa juste valeur marchande (généralement ces deux valeurs se correspondent).

Ce prêt sera consenti pour une période maximale de 25 ans, sauf si la propriété est vendue avant, auquel cas la totalité du prêt devra être remboursée à même le prix de vente.

Aucun remboursement de capital ne sera exigé tout au long de la durée du prêt. L’emprunteur pourra cependant rembourser la totalité du prêt (et non partiellement) en tout temps et sans pénalité.

Ce prêt ne comporte pas d’intérêt. Toutefois, il s’agit d’un prêt avec participation : le gouvernement participe donc à l’appréciation (ou dépréciation) de la valeur de la propriété.

Exemple

Au moment de l’achat de la propriété neuve, l’IAPP s’élève à 40 000 $, soit 10 % du prix d’achat de 400 000 $. Dix ans plus tard, la propriété est vendue à un prix de 500 000 $.

L’emprunteur doit donc maintenant rembourser la somme de 50 000 $, soit 10 % du prix de vente de 500 000 $ (calculé avant la commission de vente).

Le montant de 50 000 $ représente le prêt initial de 40 000 $ plus une prime d’appréciation de 10 000 $.

Dans cet exemple, la prime de 10 000 $ représente 25 % du prêt initial, une proportion correspondant à l’augmentation de la valeur de la propriété vendue (100 000 $ / 400 000 $).

En cas de remboursement anticipé ou après 25 ans, le montant payable sera calculé selon la juste valeur marchande de la maison à ce moment.

Notion de « première propriété »

Seulement les « premiers acheteurs » sont admissibles au programme. Dans le cas d’un couple, au moins un des deux conjoints doit se qualifier en tant que tel. Le premier acheteur est une personne qui :

• n’a jamais acheté de propriété auparavant ; ou encore
• n’a pas habité dans la maison dont elle ou son conjoint actuel était propriétaire au cours des quatre dernières années (et ce, même si la personne a été propriétaire dans le passé) ; ou encore
• est divorcée ou séparée de son conjoint, même si elle ne se qualifie pas selon les deux premiers critères. Les deux ex-conjoints peuvent donc se qualifier séparément.

Un seul IAPP sera consenti à l’égard de l’achat d’une habitation par deux conjoints, même si chacun se qualifie en tant que premier acheteur.

Si un seul des deux conjoints se qualifie comme premier acheteur, la propriété pourra tout de même être acquise par les deux conjoints, qui seront les deux emprunteurs.

L’IAPP sera calculé en fonction de la VEP (et non sur la moitié de cette valeur), tout en étant remboursable par les deux conjoints. Son montant sera identique, même si le conjoint admissible est le seul acheteur et emprunteur.

Notion de « propriété admissible »

Pour être admissible, la propriété, située au Canada, doit être habitée comme résidence principale. Par conséquent, la propriété secondaire (ex. : le chalet) et la propriété à usage locatif, commercial ou non résidentiel ne sont pas admissibles.

Cependant, selon la documentation gouvernementale, l’immeuble de deux à quatre logements serait entièrement admissible si l’un d’eux est habité comme résidence principale par l’emprunteur, même si les autres logements sont offerts en location.

Tous les types de propriétés sont admissibles (neuves ou existantes) : maison unifamiliale ou jumelée, unité de condominium, duplex, triplex, quadruplex, maison usinée, maison mobile, etc.

Conditions à respecter

Le revenu annuel admissible de l’emprunteur ne doit pas excéder 120 000 $. En cas d’achat à deux ou à plusieurs, c’est le revenu annuel admissible combiné de tous les emprunteurs qui doit être inférieur à 120 000 $, et ce, même si un seul emprunteur se qualifie en tant que premier acheteur aux fins du programme. Le revenu admissible inclut le salaire, les revenus de placement et les revenus nets de location.

L’emprunt total (l’IAPP et le prêt hypothécaire de l’institution financière) ne doit pas excéder 4 fois le revenu annuel admissible tel que défini ci-dessus. Avec l’IAPP, l’emprunt total ne pourra donc jamais excéder 480 000 $.

Le prêt hypothécaire de premier rang de l’institution financière doit être admissible à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, de Canada Guaranty ou de Genworth. Quant à l’IAPP, il n’a pas à être assuré.

Le prêt hypothécaire de premier rang doit représenter au moins 80,01 % de la VEP.

Pour les propriétés comptant un ou deux logements, une mise de fonds minimale de 5 % est requise pour la première tranche de 500 000 $ de la VEP, et de 10 % pour l’excédent.

Pour les propriétés de trois ou quatre logements, la mise de fonds minimale doit constituer 10 % de la VEP.

Par conséquent, si l’IAPP représente 10 %, la mise de fonds maximale sera de 9,99 % de la VEP. Si l’IAPP est plutôt de 5 %, la mise de fonds maximale sera de 14,99 % de la VEP.

La mise de fonds ne doit pas provenir d’un prêt personnel non garanti ni d’une marge de crédit non garantie. S’il s’agit de l’argent provenant d’un don fait par un proche parent, celui-là ne doit pas être remboursable. À première vue, un retrait REER en vertu du régime d’accession à la propriété (RAP) serait admissible à titre de mise de fonds.

Pour obtenir plus d’information sur le programme IAPP, veuillez consulter la Stratégie nationale sur le logement (chezsoidabord.ca).