Apports inégaux lors de l’achat d’une résidence : des éléments à considérer

L’acquisition et la vente d’une résidence représentent souvent un des projets les plus importants. De nombreux éléments entrent en ligne de compte : l’aspect « qualité de vie », le financement de l’acquisition, l’utilisation des REER par l’entremise du programme RAP (régime d’accès à la propriété), etc. La situation se complique quand l’apport des deux conjoints est inégal. Analysons un cas bien concret pour mieux illustrer le défi.

Situation

Josée et Michel* ont acheté une maison il y a dix ans à un prix de 400 000 $. Bien que la résidence leur appartienne moitié/moitié, ils n’ont pas versé le même montant pour la mise de fonds au moment de l’achat. Ainsi, l’apport initial de Josée s’élevait à 80 000 $ et celui de Michel à 20 000 $. Pendant toutes ces années, ils ont partagé 50 %/50 % les dépenses liées à l’habitation (hypothèque, taxes, assurance, réparations, électricité). Dix ans plus tard, le couple vend sa résidence à un prix de 700 000 $. Ils se demandent donc comment répartir le produit de la vente.

Options

Avant toute chose, précisons que dans ces situations, tout est question d’entente entre les conjoints, surtout s’il existe un écart important dans le montant de l’apport initial ou les paiements hypothécaires assumés. Puisque plusieurs options sont disponibles, il est pertinent de coucher sur papier les modalités de cette entente, en signant une Convention d’indivision. Si rien n’est stipulé par écrit, le Code civil du Québec présume que les conjoints détiennent leur résidence à part égale. Nous proposons au couple de procéder comme suit pour définir la juste part de chacun dans le produit de la vente.

Tout d’abord, puisqu’il reste encore une hypothèque de 225 000 $ sur la maison, la valeur à partager équivaut à 475 000 $. Puisque la résidence s’est appréciée de 75 % au fil du temps (700 000 $/400 000 $), nous pouvons présumer qu’il s’agit d’un rendement réalisé sur la mise de fonds initiale de chacun des conjoints. Le produit de la vente pourrait donc être réparti comme suit :

Josée Michel
Mise de fonds initiale 80 000 $ 20 000 $
Appréciation de la mise de fonds (75 %) 60 000 $ 15 000 $
Valeur de la mise de fonds à la vente 140 000 $ 35 000 $
Reliquat à partager1 300 000 $
Répartition du profit résiduel 150 000 $ 150 000 $
Part totale de chaque conjoint 290 000 $ 185 000 $

1 Produit de vente net (700 000 $) moins les mises de fonds augmentées du rendement (140 000 $ et 35 000 $) moins le solde hypothécaire (225 000 $).

 

Notons ici que pour égaler leurs apports respectifs, les conjoints auraient pu décider, au moment de l’achat, que 30 000 $ de l’apport initial de Josée constitue un prêt à Michel (elle aurait pu exiger des intérêts associés à ce prêt ainsi que d’autres conditions de remboursement). Si Michel avait remboursé les 30 000 $ à Josée selon les conditions établies, leur apport initial aurait été 50 000 $ pour chacun. Dans ce cas-là, le produit de la vente aurait pu être partagé moitié/moitié.

Mises en garde selon le type d’union

Les conjoints de fait

N’étant pas protégés par les règles du patrimoine familial, les conjoints de fait peuvent être vulnérables dans le cas suivant : un des conjoints détient seul la résidence, et l’autre paie une portion de l’hypothèque et autres dépenses liées au logement. Peu importe le montant et la proportion des dépenses assumées par le deuxième conjoint, ces sommes versées au fil des ans ne lui confèrent aucun droit sur la résidence. Un contrat de vie commune sera assurément pertinent ici.

Les conjoints mariés

Contrairement aux conjoints de fait, les conjoints mariés sont protégés par les règles du patrimoine familial. Concrètement, cela signifie que la valeur accumulée sur une résidence principale durant l’union sera partagée entre les époux en cas de divorce. Toutefois, une résidence détenue par un des conjoints et entièrement payée au moment du mariage sera totalement exclue du partage. Donc, si vous détenez déjà une résidence dont le solde hypothécaire est relativement modeste, vous y gagneriez, en termes de gestion de risque, à acquitter totalement cette hypothèque avant le mariage.

*Noms fictifs

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