Apports inégaux lors de l’achat d’une résidence : des éléments à considérer

L’acquisition et la vente d’une résidence représentent souvent un des projets les plus importants. De nombreux éléments entrent en ligne de compte : l’aspect « qualité de vie », le financement de l’acquisition, l’utilisation des REER par l’entremise du programme RAP (régime d’accès à la propriété), etc. La situation se complique quand l’apport des deux conjoints est inégal. Analysons un cas bien concret pour mieux illustrer le défi.

Situation

Josée et Michel* ont acheté une maison il y a dix ans à un prix de 400 000 $. Bien que la résidence leur appartienne moitié/moitié, ils n’ont pas versé le même montant pour la mise de fonds au moment de l’achat. Ainsi, l’apport initial de Josée s’élevait à 80 000 $ et celui de Michel à 20 000 $. Pendant toutes ces années, ils ont partagé 50 %/50 % les dépenses liées à l’habitation (hypothèque, taxes, assurance, réparations, électricité). Dix ans plus tard, le couple vend sa résidence à un prix de 700 000 $. Ils se demandent donc comment répartir le produit de la vente.

Options

Avant toute chose, précisons que dans ces situations, tout est question d’entente entre les conjoints, surtout s’il existe un écart important dans le montant de l’apport initial ou les paiements hypothécaires assumés. Puisque plusieurs options sont disponibles, il est pertinent de coucher sur papier les modalités de cette entente, en signant une Convention d’indivision. Si rien n’est stipulé par écrit, le Code civil du Québec présume que les conjoints détiennent leur résidence à part égale. Nous proposons au couple de procéder comme suit pour définir la juste part de chacun dans le produit de la vente.

Tout d’abord, puisqu’il reste encore une hypothèque de 225 000 $ sur la maison, la valeur à partager équivaut à 475 000 $. Puisque la résidence s’est appréciée de 75 % au fil du temps (700 000 $/400 000 $), nous pouvons présumer qu’il s’agit d’un rendement réalisé sur la mise de fonds initiale de chacun des conjoints. Le produit de la vente pourrait donc être réparti comme suit :

¹ Produit de vente net (700 000 $) moins les mises de fonds augmentées du rendement (140 000 $ et 35 000 $) moins le solde hypothécaire (225 000 $).

Notons ici que pour égaler leurs apports respectifs, les conjoints auraient pu décider, au moment de l’achat, que 30 000 $ de l’apport initial de Josée constitue un prêt à Michel (elle aurait pu exiger des intérêts associés à ce prêt ainsi que d’autres conditions de remboursement). Si Michel avait remboursé les 30 000 $ à Josée selon les conditions établies, leur apport initial aurait été 50 000 $ pour chacun. Dans ce cas-là, le produit de la vente aurait pu être partagé moitié/moitié.

*Noms fictifs