Bien préparer l’achat ou la vente d’une propriété aux États-Unis

Passer l’hiver au chaud est un rêve que bien des médecins partagent. Pour en faire une réalité, certains choisissent d’acquérir une résidence aux États-Unis où ils pourront fuir les rigueurs de l’hiver et offrir un lieu accueillant à leur famille. Vous avez en tête un projet d’achat ou vente d’un bien immobilier chez nos voisins du sud ? Voici quelques recommandations à ce sujet.

Des conditions différentes à l’achat

Lorsque l’idée d’acquérir une propriété aux États-Unis germe, il est essentiel d’intégrer dès le départ du projet un planificateur financier dans votre processus de réflexion. Il est important d’évaluer si cet achat s’aligne bien avec votre plan financier global. En effet, contrairement à la location, lors d’un achat de propriété aux États-Unis, des frais supplémentaires, telsque les taxes foncières, les coûts d’entretien et les réparations, vont s’ajouter.

Si l’acquisition s’avère cohérente avec vos objectifs financiers, la question du financement est importante. Contrairement aux pratiques canadiennes, où une mise de fonds de 5 % peut suffire, l’achat immobilier aux États-Unis pour les Canadiens exige généralement une mise de fonds d’au moins 25 % du prix d’achat. Pour une propriété d’un million de dollars, cela représente un montant substantiel de 250 000 $.

Une fois la propriété idéale trouvée, il est important de prendre en compte des délais administratifs plus longs que ceux auxquels nous sommes habitués au Canada. Aux États-Unis, un délai raisonnable de 30 à 60 jours est à prévoir pour conclure un achat. L’approbation de la banque pour votre hypothèque peut prendre, à elle seule, plus de 30 jours. Prévoyez aussi le temps nécessaire pour l’inspection du bâtiment et la finalisation de la vente avec un avocat.

De plus, il faut savoir que les acheteurs canadiens nebénéficient pas des mêmes avantages que les Américains. Si les intérêts hypothécaires sont déductibles d’impôt aux États-Unis, cet avantage n’est pas accessible aux Canadiensqui ne sont pas des résidents permanents des États-Unis.

Il est primordial de ne pas devenir résident américain aux fins de l’impôt. Un tel statut pourrait vous assujettir à l’impôt américain sur l’ensemble de vos revenus, y compris ceux générés au Canada.

Considérer les enjeux fiscaux en cas de vente

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier aux États-Unis, il est obligatoire de faire une déclaration de revenus. Les règles fiscales américaines diffèrent de celles du Canada, notamment en ce qui concerne l’exonération d’impôt sur les gainsimmobiliers. Il n’est pas facile de se qualifier pour cette exonération d’impôt.

Si vous achetez un condominium en Floride, par exemple, vous devez être considéré comme l’ayant habité au moins deux ans sur cinq, en fonction du nombre total de jours, pour obtenir une exonération de 250 000 $ de plus-value par personne. En d’autres mots, si vous répondez à ce critère, vous ne payerez pas d’impôt sur le gain pour un condo acheté 500 000 $ en 2020 et revendu 750 000 $ cinq ans plus tard.

Du côté du fisc canadien, il est possible d’appliquer l’exemption canadienne pour résidence principale à la vente de votre propriété aux États-Unis. Toutefois, vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale à la fois. Ce choix implique donc que durant les années où cette exemption est utilisée pour votre résidence américaine, vous ne pouvez pas en bénéficier pour votre maison au Canada. De plus, cette exemption s’applique uniquement sur l’impôt canadien. Si la plus-value est imposable aux États-Unis, vous pourrez demander un crédit pour impôt étranger au Canada afin d’éviter une double imposition.

Même si vous parvenez à éviter l’impôt sur votre profit à la vente, l’avocat qui règle le dossier fera une retenue à la source de 10 % à 15 % sur les biens de 300 000 $ et plus, en vertu de la loi sur l’impôt sur les investissements étrangers dans les biens immobiliers. Si vous estimez que l’impôt réel dû est inférieur à cette somme, vous pouvez demander un certificat de retenue à l’agence du revenu américaine. L’avocat pourra alors libérer les fonds et vous n’aurez pas besoin d’attendre un remboursement après avoir soumis votre déclaration de revenus.

Taux de change et bonne affaire

Il est recommandé de prêter attention aux fluctuations du taux de change lors de l’achat et de la vente. Acheter lorsque le dollar canadien est fort et vendre quand le dollar américain est en hausse peut vous permettre de réaliser un profit intéressant. Par exemple, un condo acheté 300 000 $ US en 2010, alors que les monnaies canadienne et américaine étaient à parité, puis vendu 500 000 $ US aujourd’hui, rapporterait près de 700 000 $ CA selon le taux de change actuel. Toutefois, si le dollar canadien est faible lors de l’achat, la propriété vous coûtera plus cher.

Certains médecins préfèrent conserver leur bien immobilier pour le léguer à leurs héritiers. Dans ce cas, l’impôt sur les successions, particulièrement complexe aux États-Unis, doit être soigneusement pris en compte. Détenir un bien immobilier aux États-Unis à votre décès impliquerait automatiquement les autorités fiscales américaines dans votre succession.

L’achat d’une propriété aux États-Unis peut vous offrir de magnifiques vacances sous le soleil et un cadre de retraite idyllique. Vous pouvez aussi souhaiter la vendre à un moment donné. Quel que soit votre choix, nous vous invitons à faire appel à votre équipe Gestion privée pour vous aider à naviguer au travers des enjeux financiers liés aux particularités légales et fiscales de ce type d’opération.

Jonathan Michaelsen, D.Fisc., Pl. Fin., CFPMD, fiscaliste et planificateur financier