Louer ou vendre sa résidence aux États-Unis?
Dans le contexte actuel, de nombreux propriétaires québécois de résidences secondaires aux États-Unis hésitent à y retourner. L’incertitude politique et les fluctuations du taux de change rendent la situation plus complexe, incitant plusieurs à se poser la question : faut-il louer ou vendre sa propriété ? Chaque option comporte ses avantages et ses défis, qu’il s’agisse de rentabilité, d’impôts ou de gestion à distance. Voici les éléments clés à considérer avant de prendre une décision éclairée.
Une réflexion essentielle avant de trancher
Serge et Jocelyne*, un couple dans la soixantaine, possèdent un condo en Floride depuis 2008. Ils y résidaient quelques mois par an, profitant du climat clément et de la qualité de vie offerte aux snowbirds. Aujourd’hui, ils s’interrogent sur l’avenir de leur propriété : devraient-ils la louer ou la vendre ? Chaque option a des implications fiscales et financières qui méritent une analyse approfondie.
Revenus locatifs aux États-Unis : une option attrayante mais encadrée
Si Serge et Jocelyne décident de louer leur condo, les revenus locatifs perçus seront imposables aux États-Unis.
Démarches administratives et obligations fiscales
Avant de commencer la location, ils doivent obtenir un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), indispensable à la déclaration de revenus des non-résidents. Ce numéro est essentiel et les délais pour l’obtenir étant longs, il est fortement recommandé d’en faire la demande dès que possible. Plusieurs mois peuvent s’écouler entre la demande et la réception de ce numéro.
Aux États-Unis, les revenus locatifs bruts sont sujets à une retenu d’impôt de 30 %. Toutefois, en tant que Canadiens, Serge et Jocelyne peuvent demander d’être imposés sur les revenus nets en remplissant le formulaire W-8ECI. Cela leur permettra de déduire plusieurs dépenses, notamment :
- Les intérêts hypothécaires
- L’impôt foncier
- Les réparations et frais d’entretien
- Les frais de gestion locative
- Les primes d’assurances
Cependant, il est fortement recommandé de consulter un comptable américain spécialisé afin d’optimiser la déclaration et d’éviter des erreurs pouvant entraîner des pénalités.
Délais de paiement et interactions avec l’impôt canadien
Aux États-Unis, l’impôt sur les revenus locatifs doit être payé au plus tard le 15 avril. Bien que la déclaration de revenus puisse être remplie jusqu’au 15 juin, ce décalage crée souvent de la confusion. Pour éviter des pénalités, il est crucial de payer les montants dus avant la mi-avril.
En réglant rapidement leurs obligations fiscales aux États-Unis, Serge et Jocelyne bénéficieront d’un autre avantage : une simplification de leur déclaration de revenus au Canada. En effet, le Canada permet de déduire les impôts déjà payés aux États-Unis, ce qui peut réduire l’impôt à payer sur leurs revenus locatifs.
Vendre une propriété aux États-Unis : un processus à anticiper
Si Serge et Jocelyne souhaitent vendre leur condo, ils doivent anticiper plusieurs conséquences fiscales.
Gain en capital et imposition
À la vente d’une propriété aux États-Unis, un impôt sur le gain en capital s’applique. Le taux d’imposition varie selon la durée de possession et la tranche de revenu du vendeur. En tant que propriétaires depuis 2008, Serge et Jocelyne devront en tenir compte.
De plus, une retenue d’impôt de 15 % sur le prix de vente brut peut être appliquée par l’Internal Revenue Service (IRS). Cette somme peut être ajustée en fonction des gains réels et d’une demande d’exemption partielle.
Conséquences successorales et prévoyance
Si Serge et Jocelyne décédaient avant d’avoir vendu le condo, leur succession serait assujettie à l’impôt successoral américain. En outre, la succession pourrait être soumise à des frais judiciaires obligatoires (probate fees), souvent compris entre 1 % et 3 % de la valeur de la propriété.
Afin d’éviter ces complications, il est recommandé de consulter un expert en planification successorale afin d’explorer les meilleures solutions pour minimiser les frais et impôts liés à la transmission du bien.
Conclusion : bien s’entourer pour faire le bon choix
Que Serge et Jocelyne décident de louer ou de vendre leur condo, une préparation minutieuse est essentielle. Entre autres, il est important d’évaluer le coût de location et de conformité fiscale, ainsi que les répercussions du taux de change sur la profitabilité potentielle (ou le risque financier) de cette décision.
La gestion d’une propriété locative aux États-Unis peut être une opportunité attrayante, mais elle implique une conformité rigoureuse aux règles fiscales des deux pays. De même, la vente d’un bien immobilier demande une planification fiscale et successorale adéquate pour éviter les mauvaises surprises.
S’entourer d’experts en fiscalité internationale et en planification successorale est la clé pour optimiser sa stratégie et prendre une décision éclairée. Avec les bonnes informations et un accompagnement adapté, Serge et Jocelyne pourront faire le choix qui correspond le mieux à leur situation et à leurs objectifs financiers.
*Prénoms fictifs.
Jonathan Michaelsen,
Planificateur financier et fiscaliste
