Legs d’un bien immobilier
Le legs de biens immobiliers soulève souvent de nombreuses questions. Dans le cadre de notre offre de planification financière, nous analysons, entre autres, les répercussions de ce genre de legs contenu dans le testament. Voici un exemple qui pourrait vous inciter à vous pencher sur le vôtre.
Situation
Suzanne* a 58 ans et possède un immeuble locatif d’une valeur de 700 000 $, lequel est grevé d’une hypothèque de 250 000 $. Elle a également une épargne enregistrée d’une valeur totale de 1 100 000 $, soit 1 000 000 $ en REER et 100 000 $ en CELI. Suzanne a récemment fait son testament. Elle a bien réfléchi sur la répartition de ses actifs entre son fils majeur et son conjoint afin que tout le monde y trouve son compte. Puisque son fils est déjà impliqué dans la gestion de son immeuble locatif, elle décide de le lui léguer à titre particulier sans qu’aucune condition ne soit rattachée à ce legs. Le résidu de ses biens sera remis en faveur de son conjoint, incluant notamment son REER et son CELI. Bien que cette décision lui paraisse la plus appropriée et adaptée à ses objectifs successoraux, elle demande quand même l’opinion de notre planificatrice financière, Jacinthe Faucher, notaire et fiscaliste.
Analyse
Après l’analyse du testament, nous constatons que les répercussions de cette décision peuvent s’avérer désastreuses pour sa succession, à savoir son conjoint qui est légataire universel. Au décès de Suzanne, son fils héritera, comme prévu aux termes du testament, de l’immeuble locatif. Ses autres biens, en l’occurrence son REER et son CELI, seront transférés en faveur de son conjoint. Toutefois, l’impact fiscal n’a pas été pris en compte dans la planification testamentaire.
Suzanne est au courant que des impôts seront à payer à la suite de son décès. Même si, d’un point de vue fiscal, il aurait été préférable de léguer d’autres biens en faveur de son fils (comme une résidence principale ou encore un produit d’assurance vie), elle préfère lui léguer ce bien puisqu’il en assurera la continuité. Ce dernier a coûté 450 000 $; Suzanne a utilisé 200 000 $ en dépenses en amortissement depuis son acquisition. Ainsi, le revenu imposable sur cet immeuble s’élève à 325 000 $, soit 125 000 $ de gain en capital imposable et 200 000 $ de récupération d’amortissement, pour un total d’environ 172 400 $ d’impôt à payer. De plus, l’immeuble est grevé d’une hypothèque.
Selon la rédaction actuelle du testament, le fils de Suzanne recueillera l’immeuble libre de toute dette ou charge fiscale, soit une valeur de 700 000 $ (puisqu’il est un légataire à titre particulier et donc n’est pas tenu aux dettes de la succession). Ces passifs, totalisant actuellement 422 400 $ (172 400 $ d’impôt à payer et 250 000 $ d’hypothèque), seront redevables par la succession de Suzanne, soit son conjoint, même s’il n’hérite pas de ce bien! Ainsi, avant de toucher au CELI et au REER, le conjoint de Suzanne devra payer les dettes de la succession, en retirant 100 000 $ du CELI et environ 685 000 $ du REER! Notez que le retrait du REER est imposable.
Recommandations
La solution proposée est la suivante : léguer l’immeuble en faveur de son fils, en ajoutant une condition au legs, à savoir assumer les dettes et impôts s’y rattachant. Ainsi, son fils héritera de l’immeuble, mais devra payer les versements hypothécaires et les dettes fiscales, à la suite de la disposition présumée au décès de Suzanne. Le conjoint, quant à lui, recevra, en franchise d’impôt, le REER et le CELI. Notons que ce dernier conservera son statut de compte d’épargne libre d’impôt, puisqu’il est légué en faveur du conjoint.
Il serait également possible de léguer le CELI en faveur de son fils. Ce montant pourrait servir à payer une partie des impôts rattachés à l’immeuble et à équilibrer davantage la valeur nette de sa succession entre ses deux héritiers.
Nous recommandons à Suzanne de réviser son testament. Elle peut en rédiger un nouveau ou encore l’amender par le biais d’un codicille.
Avez-vous des questions sur votre planification successorale et testamentaire ? Nous pouvons vous aider.
*nom fictif
